街の不動産会社のM&A完全ガイド

― 相場・事例・高く売るポイント ―

不動産会社を手放すことを検討している方へ

賃貸仲介と賃貸管理の両方を行う街の不動産会社では、

• 仲介だけでは利益が安定しない
• 管理戸数はあるが業務負担が大きい
• 後継者がいない

といった悩みを抱えるケースが多く見られます。

一方で現在、賃貸管理を持つ不動産会社は高く評価されやすい分野です。
管理戸数があり、オーナーとの関係が構築され、地域密着で営業している会社は、想定以上の価格で売却できる可能性があります。

不動産会社（仲介＋管理）の現状

街の不動産会社の収益は主に以下の2つです。

• 仲介収益（フロー収益）
• 管理収益（ストック収益）

近年特に重視されているのが**賃貸管理（ストック収益）**です。
毎月安定収入があり、景気に左右されにくく、解約されにくいためです。

一方、仲介ビジネスはポータル依存や広告費高騰、競争激化により、単体では利益が出にくくなっています。
その結果、管理を持つ会社は買収対象として非常に人気があります。

なぜ賃貸管理付き不動産会社のM&Aが増えているのか

売り手側では、経営者の高齢化、業務負担、人材不足を背景に「管理を手放したい」というニーズが増えています。
買い手側は、管理戸数による安定収益や、仲介・売買への展開、エリア支配力の強化を目的に積極的な買収を行っています。

いくらで売れるのか（相場=売却予想価格）

１．売上が5000万円程度まで

街の不動産会社の評価は事業内容ごとに売上を分類して以下のように計算します。

① 管理粗利ベース（最重要）
(月額管理報酬➖直接外注費)の 24〜36倍

➁更新や再契約手数料
更新や再契約手数料の年間合計額の平均の2〜2.5倍

③仲介手数料
仲介手数料の年間平均額の1〜2倍

④ ①〜③の合計額が売却予想価格となります

２．売上が5000万を超える場合

①営業利益の3〜6倍程度

※営業利益は交際費や役員報酬を適切額に調整後の金額となります

高く売れる会社の特徴

• 管理物件が近場に集約している
• 不動産オーナーとの管理契約が存在する
• 管理業務が属人化していない
• 賃貸管理ソフトが導入されている
• 家賃集金・クレーム対応などが仕組み化されている

評価が下がるポイント

• 管理契約が曖昧（管理契約書が無い）
• 不動産オーナーの関係が社長個人に依存
• 大口オーナー依存
• 管理業務がシステム化されていない

これらは売却前の整理で改善できるケースも多くあります。

M&A事例

• 管理戸数900戸・利益800万円の会社が約1億円で売却
• 利益がほぼ出ていないが、管理戸数1,500戸を保有し約2億円で譲渡
• 管理戸数300戸規模でも、エリア独占性により数千万円で売却

共通点は、管理戸数が評価の中心である点です。

M&Aの進め方

ご相談から引き継ぎまで最短2ヶ月程度で進みます。

1. 無料相談
2. 株式譲渡か事業譲渡かの決定
3. 簡易査定
4. 当社とM&A仲介契約書締結
5. 買い手探索
6. 条件交渉
7. 基本合意
8. 譲渡契約締結
9. 引渡し(譲渡完了)
10. 引き継ぎ完了

特に重要なのは、オーナーへの説明タイミングと管理移管の設計です。

株式譲渡でなく事業譲渡の場合、引き継ぎ完了が譲渡完了となる場合もあります。

まとめ

賃貸管理を持つ街の不動産会社は、現在最も評価されやすいM&A対象の一つです。
管理戸数やオーナー基盤がある会社は、想定以上の価格で売却される可能性があります。
将来のために、一度相場を把握しておく価値があります。

よくある質問

結論：売却相場の計算方法、利益が出ていない会社の売却可否、高く売れる会社の特徴、期間など、経営者が特に気になる4つの疑問にお答えします。

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