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不動産M&A

不動産M&Aとは

不動産M&A」という言葉を聞いたことがありますか?
会社で保有されている不動産について売却をお考えになる場合、その不動産を譲渡するのではなく、その不動産を保有している会社を譲渡する方法で実質的に不動産の売却を行う方法があるのです。

これが、不動産M&Aと呼ばれるものです。
会社の譲渡は会社の形態によって方法が異なりますが、最も一般的な株式会社においては、株式を譲渡することを意味します。
不動産の譲渡より会社の譲渡は、一般の方には馴染みが薄いのではないでしょうか。
不動産M&Aが行われる一番の理由は「節税」なので、下記の例を元にご説明いたします。

譲渡費用の比較

オーナーが100%株式を保有しているA社が保有している土地の売買について、比較してみましょう。

(土地の概要)

譲渡価格 1億円
取得価額 1,000万円

(A社の概要)

株式取得価額 1,000万円

※ A社には、土地以外の資産も負債もない場合

土地の譲渡の場合

  • (1)まず買手が1億円をA社に支払います。
  • (2)買手は支払いと同時に土地の所有者となります
  • (3)A社で受け取った1億円について、決算で法人税を支払う
    (1億円 - 1,000万円)× 35% = 3,150万円
  • (4)法人税を支払った残りの6,850万円を配当、役員報酬などでオーナーへ支払う
  • (5)オーナーが個人で所得税を支払う。
    6,850万円 × 50% = 3,425万円
  • (6)所得税支払い後の「3,425万円」が最終的にオーナーの手元に残る
  • (7)さらに残ったA社を清算するのに費用がかかる。

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会社の譲渡の場合

  • (1)買手がA社株式をオーナーから1億円で買い取る
  • (2)この場合オーナーは「一般株式等にかかる譲渡所得等」の所得に該当し、所得税の税率は20%となります。
    (1億円 - 1,000万円) × 20% = 1,800万円
  • (3)所得税支払い後の「8,200万円」がオーナーの手元に残る

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結論

上記を比較すると
8,200万円 - 3,425万円 = 4,775万円もの最終手元に残る金額が違ってくるのです。

会社譲渡のその他のメリット

  • (1)会社の譲渡の場合、司法書士手数料、不動産取得税、登録免許税などは不要となります。このケースでも、300万円~400万円程度の節税になります。
  • (2)会社ごと譲渡することにより、会社を整理する費用と手間を省くことができます。司法書士手数料、公告費用など、20万~30万円程度の費用が軽減されます。

会社譲渡の場合のデメリット

  • (1)会社の譲渡の場合、不動産仲介業務ではなくファイナンシャルアドバイザリー業務(FA業務)になりますので、不動産の手数料よりはやや高めのフィーが設定されます。
  • (2)会社の内容について、通常はデューデリジェンスを行い調査しますが、隠れた債務などの存在を完全に調査することはできません。

ご相談窓口

一般の不動産会社に相談しても理解している人が少ないと思います。弊社のように不動産とM&Aを専門で行っている会社でないとお手伝いすることは難しいと思います。

(注意)

  • 1. 各税率については概算値を使用しています。法人税、所得税の税率は条件によって変わってきますので、詳細は税理士などにご確認ください。

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